Республика Крым, г. Симферополь
горячая линия по недвижимости:
+7-978-911-25-95
Вход для сотрудников

loginпароль

Наши предложения
Все предложенияПродажаАрендаКупимСнимемСпрос
Наши объекты
Все объектыНовостройкиКвартирыКоттеджиДомаДачиЗемляКоммерческая
О компании
Наши контактыКонсультационные пунктыНаши специалисты
Новости

Страницы: 1 2 3

Статьи
07.02.2014 11:42Как не потерять квартиру, если продавец оказался психически больным

ОБЕСПЕЧЬТЕ ЗАЩИТУ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

Редко кто из покупателей или продавцов недвижимости досканально изучает противоположную сторону в сделки. Опытный риэлтор или юрист сделает это обязательно. Контрагента по сделки обяжут предоставить справки из психо-неврологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Еще лучше получить эти справки вместе с ним, чтобы исключить фальсификацию. Тем не менее количество судебных исков о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным по основанию неспособности продавца понимать значения и последствия своих действий в судах не уменьшается. Конечно, по поведению продавца на сделке можно судить о его адекватности, но не редкость состояние, при котором он выглядит и действует адекватно, но есть скрытые от наблюдателей психические процессы, которые позволят в дальнейшем вынести решение о его неадекватности. Часто это совершается с мошеннической целью. Вернуть квартиру, но не возвращать деньги покупателю. В случае, если цена на недвижимость в договоре занижена, интересы покупателя отстоять и вернуть всю сумму крайне сложно!

СУДЕБНО-ПСИХИАТРИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

При заявленных исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи на основании неспособности продавца (чаще всего иск заявляется от его имени) отдавать отчет своим действиям суд всегда назначает комплексную психиатрическую экспертизу. Мотивировать отказ от экспертизы невозможно.

Крайне важное значение имеет история болезни в ПНД, где указан диагноз, история, рецедивы и т. д. Самого истца, как правило, госпитализируют в стационар для исследования его состояния. На основании заключения экспертов суд выносит решение. Конечно, для суда нет заранее установленных доказательств. Но и отказ в принятии доказательств суд должен обосновать. В случае с экспертным заключением это невозможно. Теоретически любую экспертизу можно оспорить встречной, но не судебно-психиатрическую. Суд вынесет решение о признании договора купли-продажи недействительным. Что дальше? Дальше происходит взаимная реституция, т. е. возврат сторонами всего полученного по сделки. Покупатель теряет квартиру сразу. Продавец должен вернуть деньги, но где эти деньги? Куплена другая квартира, потрачены, тем более возврат их маловероятен, если все это замышлялось с самого начала или в договоре стоит заниженная цена. Что же делать покупателю? Сразу после получения судом заключения экспертов, в котором говорится о неспособности продавца отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки, необходимо ходатайствовать перед судом об установлении порядка исполнения решения, в соответствие с которым передача квартиры обратно продавцу, снятие с регистрационного учета и выселение покупателя могут быть осуществлены на основании решения только после исполнения этого же решения продавцом в части возвращения денежных средств покупателю. Т. е. продавец не сможет вселиться в квартиру, выселить покупателя, снять его с регистрационного учета пока не вернет деньги. Это не решает проблему, но сильно усложнит задачу продавца забрать квартиру обратно без возврата денег покупателю.Часто это помогает решить тупиковую ситуация и достигнуть компромисса.

СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Еще один способ защитить свои права покупателю при получения иска от продавца это применение судом срока исковой давности. По закону срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В случае признания продавца, находившемся в болезненном психическом состоянии, крайне важно, чтобы экспертный отчет не содержал сведений о нахождении продавца в таковом уже после совершения сделки. Если отчет содержит такую оговорку, то и срок исковой давности не начинает течь, пока продавец болен. Для того, чтобы этого избежать надо ставить правильные вопросы экспертам уже на стадии заявления ходатайства истцом.

Для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости на основании неспособности понимать продавцом значение своих действий или руководить ими в момент его заключения необходимо, лишь одно, наличие экспетного заключения. Это работатет даже если продавец никак не пострадал, т. е. получил своевременно и полностью все деньги. Продавец не понимал значения своих действий и все - сделка недействительна.

ИЗМЕНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ С 1 СЕНЯБРЯ 2013 ГОДА

С 1 сентября 2013 года законодатель внес изменения в Гражданский кодекс, согласно которым, помимо специальных оснований недействительности оспоримых сделок, установлено общее – оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Судебной практике пока нет, т. к. эта норма распространяется на сделки совершенные после 1 сентября, но предполагается, что признать договор купли-продажи недействительным по основанию неспособности понимать значение своих действий или руководить ими, станет сложнее. Так как суд должен будет установить не только болезненное психическое состояние истца, но и будет необходимо доказать суду, что в результате сделки для продавца наступили неблагоприятные последствия или как-то нарушены его права и интересы. 

Защита интересов в такого рода делах непростая задача. Результат напрямую будет зависить от экспертного заключения, но опытный юрист может существенно повлиять на ее результаты, если вступил в дело до назначения экспертизы. Если же это не получится, то его участие позволит смягчить последствия для покупателя.

Юрист Бакланов Андрей Васильевич обеспечит Ваши интересы при покупки квартиры или в суде. т. 59-62-02. Подробно на сайте Адвокат55.ру.

Вопросы риэлтору по т. 50-40-50

 

Бакланов А. В., юрист

Наши статьи

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Статьи

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7